（原标题：绿城股东会：“九字方针”定调）汇操盘
文/乐居财经 房慧、魏薇
6月20日，绿城一年一度的股东大会如期举行。
这一次，场内外有了更多目光的关注。“绿城管理层变动是否已稳定？中交与绿城的文化、管理机制等如何融合？……”投资人有若干问题等着解答。
面对股东关切，刘成云回应：“企业的命运不应系于个人，而在于集体。企业的战略现在也没有深度调整，原来做得好的还会继续坚持。”
他还表示：绿城的项目层面，经营生产等方面做得已经非常极致了，我只是在战略上优化提升一下，或者说赋能一下。
“定战略、做决策、防风险”，这九字方针是刘成云为绿城董事会注入的新的治理逻辑。
“我们希望通过做正确的事情来引导绿城文化，以合理且市场化的手段给予绿城最大的支持，而不是以大股东的身份硬来。”
路遥知马力，日久见人心，身兼中交集团党委常委、副总经理的刘成云还表态：中交和绿城的协同还有更多空间，中交和绿城各有特长优势，两者是可以做到取长补短，优势互补，达成合作共赢目的的。
这份表态背后，也是中交与绿城深度融合的战略考量。
降风险，破解库存去化难题
近年来汇操盘，绿城在一线城市的北京、上海存在感渐强。未来这些城市战役怎么打？是否会冲击当地前三？
对此郭佳峰明确表态：我们所考虑的不是有没有进前三，最主要的考量点是项目的安全兑现角度，公司一年留给投资的钱虽然是一个变数，但基本也是一定范围里的常数。
而上海、北京的地价相对更高，如果冲着目标排名去，对公司投资资源的占用提高，最后投资兑现可能会出现问号。
即便如此，今年绿城在上海的市场表现也获得了普遍认可。5月，绿城在徐汇滨江的地王项目——潮鸣东方震撼市场，最贵的一套约1.54亿，最便宜的也超4000万，120套豪宅开盘秒罄，揽金约70亿，彰显其在高端市场的强劲竞争力。
在其重仓的二线城市中，西安在北方战略地位仅次于北京。自2017年正式进入西安市场，短短5年时间，绿城就从初来乍到的外来者迅速进阶为市场的领军者。2022-2024年，绿城连续3年蝉联西安楼市销售金额与销售面积 TOP1，创造了西安史上首个“三连冠”的纪录。
前不久，绿城分别以17.68亿及5.26亿在西安高新和未央成功摘地。一个多月时间内，绿城已在西安连续拿下四个地块（其它两块位于奥体中心）。至此，绿城以45.9亿元的拿地金额跃居西安第一。
为何锚定西安？郭佳峰也做出了解释：一、西安是全国对周边吸引人口最大的城市之一，可以吸引到甘肃、青海、新疆三省的客户，地域优势明显；二、房价不高，2万左右的价格既保障利润空间，又维持市场稳定；三、西安的教育资源非常好，很多外来人口都让孩子在西安读书，强化了城市吸引力。
城市布局之外，股东们对于存货的量及去化问题也颇为关注。
目前2000多亿的存货中，2021年及之前的项目约占一半，2022年的项目已经去化约96%，2023年的项目去化大约75%，2024年的项目去化情况非常好。
对于2021年之前的存货，管理层表示：在进行分类处理，有考虑置换的，有研究退换或改性优化的，也有分期开发等。针对这些存货，集团也给各区域设定了去化指标，占全年营销考核权重的三分之一以上。从执行情况看，今年上半年，绿城预计专项去化指标超额完成。
“这些存货对我们的利润有折损，这一点不可否认，但影响力度相对是低的”。公开数据显示，绿城的年销售额大约在行业排名第5，而存货排名位于行业第14。
依法合规，谋求大股东更多赋能
“房地产行业曾经是辉煌的，未来也会永不消逝，但当下是比较困难的，这不是我们一个企业的事，在行业内，我们这个团队做的还是不错的，所以对中交来说，也是把这个责任扛起来”。
刘成云表示：我们希望能通过一个合理的市场化手段，研究出一个办法来给绿城最大的支持，通过合规合法的渠道给予支持。
在融合方面，他进一步阐述了以下几个方面：一、产业链融合，中交在城市更新、片区开发方面的布局，将来如何跟绿城进行一二级联动？二、代建业务，目前中交有很多项目都交给绿城来做代建了，在市场化的原则上，已经形成了很多案例；三、探索和思考海外机遇，中交在海外有159个国家或地区有布局，其中东南亚、中东等华人聚集的地方，一定会喜欢绿城的产品，小股操盘或代建，可能都是机会。
当然这些融合是有原则的，一是要确保合法依规，二要守住底线，三是互相取长补短。
实际在中交的赋能之下，绿城的债务结构已有诸多优化。
2024年，绿城中国总借贷加权平均融资成本为3.9%，同比下降40个基点。一年内到期债务占总债务的23.1%，维持在低位。全年在境内一级市场发行人民币125亿元。
今年2月，绿城成功发行一笔将于2028年到期的8.45%的美元优先票据。这一举措标志着在经历近两年市场缺席后，房企再次成功涉足美元债券市场，为行业注入了信心。
6月11日，绿城2025年度第四期中期票据成功发行。金额上限为10亿元，申购利率区间为3.80%至4.20%，期限为3年。
管理层相信，接下来随着中交和绿城进一步融合后，绿城的融资成本会继续下降。
2025年，绿城中国将持续保持战时状态，保持底线思维，保持革新意识，努力实现稳健经营。刘成云在总结中提道：在房地产新发展模式加速构建，供需两侧结构性改革加速的背景下，具备优质的资产、高效团队和前瞻布局的优质房地产企业汇操盘，一定会在市场的洗牌中赢得先机。
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